Масштабное развитие ипотечного кредитования в последние годы в целом повысило шансы рядовых россиян на приобретение собственного жилья, однако ипотечные кредиты по-прежнему достаточно дороги. При этом стоимость жилья и доходы населения, которые очень сильно разняться от региона к региону, в большей степени, чем проценты по ипотеке, определяют доступность покупки жилья при помощи ипотечного кредита.
Для определения возможностей обычных граждан купить квартиру, используя ипотечный кредит, эксперты Рейтингового агентства «РИА Рейтинг» (Группа РИА Новости) подготовили рейтинг регионов России по доступности приобретения жилья по ипотеке.
В качестве индикатора доступности в рейтинге выступала максимальная площадь квартиры среднего качества, приобретаемой в кредит, которую может себе позволить семья из двух работающих человек со среднестатистической зарплатой в различных регионах. Объем кредита рассчитывался, исходя из срока 20 лет и первоначального взноса на уровне 20% от стоимости квартиры. Предполагалось, что семья тратит не более 40% своих ежемесячных доходов на оплату кредита. Для каждого региона кредит рассчитывался по формуле, используемой в ипотечных калькуляторах, исходя из равномерных ежемесячных платежей и средней ипотечной ставки, сложившейся в том или ином регионе. Площадь доступной на таких условиях квартиры рассчитывалась с учетом суммы кредита и средней стоимости квадратного метра жилья в регионе.
Доступность снижается в большинстве регионов
Несмотря на то, что ипотечный рынок растет очень быстро, доступность приобретения жилья по ипотеке в большинстве регионов снизилась за последний год. Объем выданных жилищных кредитов в 2012 году составил 1.1 трлн руб. (рост на 39% за год). При этом за год было выдано более 740 тыс. кредитов на покупку жилья (+25% к результату 2011 года). В 2013 году рост ипотечного кредитования продолжился – за четыре первых месяца выдана еще 224 тыс. кредитов на сумму более 350 млрд руб., что соответственно на 13% и 26% больше, чем в январе-апреле 2012 года. Однако, несмотря на столь позитивную динамику ипотечного кредитования, согласно результатам рейтинга, в 55 регионах (67% от общего числа) по итогам года наблюдалось снижение доступности жилья, приобретаемого по ипотеке, что определялось рядом факторов.
Во-первых, в большинстве регионов России процентные ставки по ипотеке в начале 2013 года были почти на 1 процентный пункт выше, чем в начале 2012 года. Повышение процентных ставок естественным образом сказывается на доступности покупки ипотечного жилья. По оценкам экспертов РИА Рейтинг, повышение процентных ставок уменьшило доступность жилья на 5-8% за год.
С другой стороны, гораздо более сильное влияние на доступность покупки жилья оказывали доходы населения и средние цены на недвижимость.
В целом, как видно из рейтинга, в регионах с высокой процентной ставкой доступность жилья может быть существенно выше, чем в регионах с низкой ставкой. Например, самая низкая среди регионов средняя ипотечная ставка в Курганской области (11.4%) не определяет ее как регион с самым доступным жильем, приобретаемым по ипотеке. В данном случае определяющую роль играет невысокая покупательная способность населения. В то же время Магаданская область с относительно высокой ставкой отличается одним из самых высоких показателей доступности, что определяется высокими доходами населения при умеренных ценах на жилье.
Из-за значительных изменений цен на жилье в 9 регионах доступность снизилась за год более чем на 15%, и в 2 регионах увеличилась в таких же пределах.
Максимальное снижение доступности наблюдалось в Магаданской области – на 27.5%, что связано с заметным ростом средних цен на недвижимость в этом регионе за год. Но, несмотря на столь большое снижение жители Магаданской области, согласно модельным условиям, могут приобрести одну из самых больших квартир в России – в 96 кв. м.
Как показали результаты исследований РИА Рейтинг, радикальное снижение процентных ставок, например, – вдвое, до уровня 6-6.5% при фиксированных ценах на жилье и уровне зарплаты, может повысить доступность покупки жилья при помощи ипотеки на 60-65%, а с учетом увеличения сроков кредитов до 30 лет, что вполне рационально при низких ставках, – на 80%. При этом в ретроспективе стоимость жилья и доходы изменялись в гораздо больших пределах, поэтому даже если удастся в разы снизить процентные ставки по ипотеке, то, скорее всего, это очень быстро будет «съедено» ростом цен на недвижимость из-за повышенного спроса на нее. Таким образом, для значительного повышения доступности жилья более действенным было бы влияние на предложение более дешевого жилья, путем стимулирования масштабного строительства.
Кому трешка, а кому лишь малоразмерная однушка
Как показывают результаты рейтинга, лишь в 7 регионах с наилучшими показателями доступности, среднестатистическая семья с двумя работающими может приобрести по ипотеке с 20-процентным первоначальным взносом и 20-летним сроком кредита просторную трехкомнатную квартиру среднего качества (более 75 кв. м.). При этом лидер рейтинга, Ямало-Ненецкий автономный округ, характеризуется тем, что в нем, согласно расчетам, среднестатистическая семья может себе на трудовые доходы позволить приобрести по ипотеке более 100 кв. м. жилплощади. В целом все лидеры рейтинга – это преимущественно северные, нефтедобывающие и дальневосточные регионы. Сложившаяся ситуация является, с одной стороны, следствием высоких по среднероссийским меркам доходов в этих регионах, а с другой, определяется относительно невысокой стоимостью жилья, в том числе обусловленной освобождением большого объема жилого фонда из-за оттока населения в постсоветский период.
Еще в 8 регионах семьи со средней зарплатой могут рассчитывать на небольшую трехкомнатную квартиру или просторную двушку (площадью от 55 до 65 кв. м.). Таким образом, приобрести просторную квартиру по ипотеке могут жители только 15 регионов России.
В свою очередь, на небольшую двухкомнатную квартиру (от 40 до 55 кв. м.) могут претендовать жители уже 39 регионов. При этом необходимо учесть, что и внутри одного региона дифференциация доходов очень велика. То есть далеко не все работающие зарабатывают эту пресловутую среднюю зарплату, и, как правило, значительная часть граждан зарабатывает меньше средней величины. Таким образом, можно с уверенностью говорить, что в реальности доступность еще ниже.
Остальные же 28 регионов могут похвастаться лишь тем, что люди со средней зарплатой могут себе позволить только однушку. Причем в ряде регионов и однокомнатная квартира будет очень скоромной по площади.
Недоступная Москва
По-прежнему аутсайдером рейтинга является Москва. Квартирный вопрос для москвичей не теряет остроты и актуальности с булгаковских времен. В столице семья со средним московским доходом, который по российским меркам находиться на довольно высоком уровне (108 тыс. руб.), может купить по ипотеке квартиру среднего качества размером лишь 28.6 метров общей жилой площади. Такой небольшой метраж обозначает, что многие работающие жители столицы вынуждены приобретать себе жилье низкого качества и маленького, по современным меркам, метража, либо искать себе квартиру в ближайшем Подмосковье, но мириться при этом ежедневно с 3-4 часами, проведенными в пробках.
Причиной, ипотечной недоступности московской недвижимости, является ее завышенная цена. Квадратный метр недвижимости в Москве стоит в среднем более 160 тыс. руб., что в 4 раза больше среднероссийского уровня. Стоит отметить, что в последний год наблюдалась заметная положительная динамика доступности жилья в Москве, что было связано с ростом доходов на фоне стагнации цен на недвижимость. При этом, по мнению экспертов РИА Рейтинг, вероятнее всего, Москва и в дальнейшем будет продолжать находиться в самом хвосте рейтинга, так как спрос на жилье в столице в нашей стране будет высоким в силу политических и ментальных факторов, а следовательно, цены на московскую недвижимость продолжат оставаться очень высокими, что не может быть компенсировано никакой ипотекой.
Также в нижней части рейтинга расположились такие регионы как: Приморский край с показателем доступности 31.7 кв. м. и Алтайский край – 31.8 кв. м. Нижегородская область – 32.6 кв. м., Республика Башкортостан – 33.6 кв. м., Ростовская область – 33.6 кв. м., Тверская область – 34.0 кв. м., Кировская область – 34.9 кв. м.
Как видно из данного списка, регионы с низкой доступностью расположены в абсолютно различных частях страны и характеризуются различным уровнем развития экономики. Поэтому можно говорить о том, что доступность жилья не связана однозначно с географическими или климатическими факторами, а также с уровнем экономического развития региона и доходами населения. В не меньшей, а иногда – в куда большей степени она может определяться, ценами рынка недвижимости, которые в свою очередь определяются развитостью строительного сектора, прозрачностью этого рынка, его конкурентностью и доступностью участков для застроек, а также процедурой подключения к коммуникациям. В этом смысле в повышении доступности жилья большая роль может принадлежать региональным властям. Свою роль, хотя и не такую принципиальную, будет играть и постепенное улучшение условий ипотечного кредитования.
